Het kantoor vormde een mooi uitgangspunt voor de bijeenkomst. Het illustreert namelijk, zoals Eugene Grüter, algemeen directeur van DHV, in zijn welkomstwoord vertelde, dat duurzaamheid tegenwoordig een fundamentele factor is. Het kantoor werd gebouwd in de jaren zeventig, ‘in een tijd van hoogconjunctuur, toen er nog een tekort aan kantoorruimte was. Maar die omgevingsfactoren zijn fors veranderd’. Grüter verwees naar de 15 procent leegstand, die naar verwachting binnen vier jaar zal oplopen naar 25 procent. Die factoren waren aan de orde toen enkele jaren geleden besloten werd om het gebouw te renoveren. ‘Het gebouw voldeed in principe goed. Platgooien of verkopen en elders nieuwbouw plegen, waren beide  geen opties. Maar de opdracht was wel om het veel duurzamer te maken. En dat is gelukt, gelet op de besparing van energie van 100.000 euro per jaar en gelet op de verlaging van de CO2-footprint met 41 procent.’ De bouwkosten waren bovendien niet hoger dan bij een traditionele renovatie. Zijn conclusie: ‘Er is eigenlijk geen excuus om bestaand vastgoed niet te migreren naar duurzaam vastgoed’.

De vastgoedsector zal zich ook wel moeten aanpassen aan de nieuwe situatie, was de teneur van het aansluitende betoog van Hans Wamelink, hoogleraar bouwmanagement aan de TU Delft en daarnaast adviseur bij DHV. ‘Want de wereld die we hadden komt nooit meer terug.’ Over vijf jaar zullen er bovendien 25 procent minder mensen in de branche werkzaam zijn, zo hield hij de circa 200 toehoorders voor. Wie niet innoveert, zal afhaken.

‘Bij innovatie gaat het om een combinatie van nieuwe technieken en de succesvolle toepassing daarvan in de maatschappij’, legde hij uit. De geschiedenis laat zien dat er af en toe een ‘breakthrough’ plaatsvindt, zoals bij de ontdekking van elektriciteit. Maar innovaties zijn niet af te dwingen, soms gaat het om toevallige uitvindingen, of om een proces van vallen en opstaan. ‘Je moet af en toe een beetje gek zijn’, citeerde hij Einstein, ‘en van gebaande paden durven afwijken. In de vastgoedwereld worden we daarin geremd, omdat het om grote getallen gaat, als je fouten maakt’, aldus Wamelink. En niet iedere uitvinding leidt tot een  succesvolle innovatie.

Hij noemde een aantal factoren die ertoe leiden dat we snel opschuiven naar een situatie van grote turbulentie. En hij haalde een theorie van Igor Ansoff aan, die stelt dat bedrijven hun strategie moeten afstemmen op die veranderende omgeving.  

Nu al is duidelijk dat we in de toekomst vooral te maken hebben met bestaand vastgoed, en veel minder met nieuwe gebouwen. Duurzaamheid wordt steeds belangrijker, vanwege de eindigheid van grondstoffen en stijgende prijzen, maar ook omdat klanten dat verwachten. En natuurlijk is er de financiële crisis die parten speelt. Opdrachtgevers vertonen ander gedrag, denk aan geïntegreerde contracten of beheer en onderhoud. De werkconcepten zijn veranderd, en ICT heeft invloed op het gebruik van het aantal vierkante meters. En dan zijn er sociaal-demografische ontwikkelingen: vergrijzing, een afname van de groei van de bevolking en de opkomst van een nieuwe generatie die anders tegen de dingen aankijkt. 

Bedrijven moeten er volgens Wamelink voor zorgen ‘dat ze continu kunnen anticiperen op deze veranderingen’. ‘Haal een ontwerper in huis’, was zijn eerste tip, ‘die komt vaak met oplossingen die managers niet zien. Stel gebruikers van het vastgoed centraal, net als de eigen medewerkers. Bedenk dat jonge mensen vaak beter in staat zijn met nieuwe situaties om te gaan. Koester ondernemerschap en maak gebruik van interdisciplinaire samenwerking’.

Het advies- en ingenieursbureau DHV lijkt een aantal van die adviezen al in praktijk te brengen. Dat bleek tijdens de deelsessie van Marjolein Demmers, programmadirecteur Duurzaamheid van het bedrijf. DHV gaat in zijn visie uit van de harmonie tussen People, Planet, Profit en kiest voor ‘the smart way’, verdere stappen op weg naar duurzame ontwikkeling. Demmers benoemde ‘tien perspectieven op duurzaam vastgoed’. Daarbij spelen vragen als: Wat heb ik nodig? Wat zijn de doelstellingen van de gebruiker? De levensloop krijgt aandacht: wat gaat er op de langere termijn met het gebouw gebeuren? Het comfort en de veiligheid krijgen extra nadruk, ‘het gaat om méér dan bakstenen’. Een andere factor is dat er wordt samengewerkt met stakeholders. Zo wordt er ook vooruit gekeken, rekening gehouden met bijvoorbeeld het nieuwe werken. Verantwoord materiaalgebruik is essentieel, evenals aandacht voor het functionele gebruik van het gebouw. Er wordt rekening gehouden met de omgeving, en gestreefd naar een lage ‘footprint’, zuinigheid van energie, water, materiaal enz. Ten slotte wordt gezocht naar andere financieringsconstructies.

Die tien perspectieven past DHV toe bij externe projecten, maar ze speelden natuurlijk ook bij de verbouwing van het hoofdkantoor. Marjolein Demmers liet zien wat de renovatie zo in de praktijk behelsde. De gevel, die helemaal ten einde was, werd geheel vervangen door glas. Daarbij is bijvoorbeeld ook rekening gehouden met de omgeving, het bosgebied. De warmtewering van de zon is aan de binnenkant opgelost. De open structuur werd gehandhaafd - het was en is nog steeds een kantoortuin - wat hoge eisen stelde aan de akoestiek. En er zijn flexibele werkplekken gerealiseerd. Het dak en de vloer werden geïsoleerd, de verlichting energiezuinig gemaakt, en de luchtgedreven klimaatinstallatie is vervangen door een watergedragen systeem. Materiaal is zoveel mogelijk hergebruikt, de plafonds zijn bijvoorbeeld allemaal teruggeplaatst. De brandveiligheid, ten slotte, is opgelost met een innovatief watermistsysteem, dat rook tegenhoudt en vluchtwegen creëert.

‘De renovatie staat te boek als een koploperproject’, aldus Demmers, mede dankzij de al genoemde energiebesparing en CO2-verlaging. Het gebouw had een G-label, nu een A-label.

Het nieuwe werken was onderwerp van de deelsessie van Peter Krop, divisiedirecteur van Dura Vermeer Bouw en Vastgoed (het bedrijf was ook betrokken bij de verbouwing van het hoofdkantoor van DHV). ‘De technologische ontwikkeling stelt ons in staat het werk anders te organiseren’, aldus Krop. In veel creatieve beroepen gebeurt dat al, maar in de meeste bedrijven moet nog een flinke slag gemaakt worden. ‘Vaak is het een kwestie van een cultuuromslag’, stelde hij, ‘met name bij de leidinggevenden, de X-generatie, want de jonge Z-generatie wil juist anders werken’. Het kantoor van de toekomst is veel meer een ontmoetingsplek dan een werkplek, gaat uit van actief assetmanagement, werkt met flexibele huurcontracten, is aantrekkelijk voor de nieuwe professional, hanteert flexplekken en flextijden, en beschikt over de nieuwste software. Het gaat kort gezegd om ‘het creëren van winning workplaces’, die de productiviteit alleen maar ten goede komen, was een van de conclusies. 

Zo waren er nog zes andere deelsessies, die een aantal aspecten van het dagthema verder uitdiepten, onder meer over de ‘paradigmashift’ in het commercieel vastgoed, over leegstand als ideaal vertrekpunt voor de transformatie van gebouwen, over de (realiseerbaarheid van) nieuwe financieringswijzen, en over veranderingen in vastgoedmanagement: van beheerder terug naar beheerser. 

------------------------
Bekijk de foto's van deze bijeenkomst.
------------------------
Meer informatie over de VGME en de diverse bijeenkomsten die deze stichting elk jaar organiseert is te vinden op www.vgme.nl.
-----------------------